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小区物业管理如何脱困(2)

现象

    物业费之争谁说了算

吴先生情愿每年交180元,为小区垃圾清运埋单,也不愿多花300多元请一个不能满足业主要求的物业管理公司。这也是诸多和他一样住在湖苑二区的住户的共识。

湖苑二区原来是敞开式小区,2010年老新村改造后,物业公司来了。“他们把小区三面封闭,只留西大门通行。”这原本是为了提升小区安全的举措,但是,吴先生发现,此门经常大开,放任非住户出入;而住户也不配合,由于原本通往菜场的捷径被封,竟然有人锯开铁栅栏,每天在围墙上跨进跨出。业主与物业公司两不相让,结果同一年,湖苑二区的物业管理公司退出小区管理,成立不久的业主委员会也不欢而散。

在明日星城某园,一位朱姓住户理直气壮拒交物业管理费。2006年他对新房进行装修时,物业曾要求交2000元装修保证金,他按章办事。然而一年后,他却发现,因为楼下住户违规拆除了厨房一侧的墙体,造成他家厨房下沉,瓷砖开裂,报修多次却无法得到解决,如今裂缝已有1米长。朱先生认为物业公司没有履行对业主的承诺,于是拒交物业费。

    分析

    “花钱买服务”考验各方

长期以来,受政府福利分房体制和房屋管理统包统揽传统意识的影响,一部分群众习惯于把物业的服务当成一种福利,“花钱买服务”的物业消费观念还没有形成。同时,部分物业公司管理不到位,与居民缺乏有效沟通,账目不透明,造成居民更加不乐意交钱。

“我们希望能看到详细的物业费用途明细,不要光是几个笼统的数字。”一位家住明日星城不愿透露姓名的业主说。

“从权利和义务对等的方面来说,业主没有理由不交物业费。”房管处物业管理科工作人员说,“物业管理涉及到方方面面,物业公司应提高服务质量,业主感觉有些地方服务不到位,可以与物业公司进行协商。”

    现象

    一份收支报告带来的困惑

在一些小区,“收不到管不好、管不好收不到”,使小区管理陷入怪圈。

位于尚湖附近的金枫花园是一处别墅住宅区。今年,负责小区物业管理的江苏金枫物业服务有限公司只收到70%的物业费,剩下的有些是空置房,物业费要打折,有些是住户经常不在家,收不到钱。“工作人员每天跑十几家,能收到两三家已经很不错了。”公司相关负责人姚贸春说。

姚贸春给我们算了一笔账。公司现聘请10名保安、2名管理人员、1名绿化工人、1名维修工人、3名保洁员,加上路灯、监控等设施设备的运转费用和垃圾清运费、缴税,公司每年的支出约36.8万元。目前,小区分为一期联体别墅、二期别墅和三期别墅3种收费标准,分别为每平方米0.55元、0.65元、0.8元。如果费用全部收齐,总收入近26.8万元,而现在只能收到70%,存在很大缺口。

“我们希望明年给员工涨工资,保安涨到每月1300元,保洁涨到每月1000元,现在的工资水平招不到人。”姚贸春说,“服务不到位,业主不满意,交物业费的人就会更少。”

目前,公司已经拟定提高收费标准的方案,连同收支明细一起提交给业主委员会,正在等待答复。

分析

    物业公司发展面临困境

    据市物业管理协会会长王华明介绍,本市目前共有物业服务企业88家,其中一级资质15家,二级资质6家,三级资质67家,物业从业人员超过5000人。而本市三环路以内的住宅小区有354个,其中实施市场化物业管理的146个,覆盖率不足50%,其余由属地政府实施基础管理。这其中亏本运营的物业公司还有很多。有些开发商为了吸引购房者,会给先开发的区域补贴物业费,维持公司正常运作,但这只能是一时之计,毕竟住宅的使用年限还很长。

    企业管理水平良莠不齐,从业人员整体素质不高,缺乏专业培训,使企业陷入另一个困境。物业公司普遍需要的保安、保洁人员流动性大,如果不能提高一定的收入,很难将人留住。人员缺乏,服务水平不高,轻服务重收费,成为造成业主不满的又一重要原因。

    以上现象凸显了本市物业管理中的普遍问题。

    物业公司固然不是全包的金牌“管家”,但在一定程度上,企业只有做好自身服务,才能立足于市场。坚持品牌,诚信经营,建设专业人才队伍,提高从业人员素质,针对业主关心的问题,提升管理水平,维护好小区秩序,加强与业主委员会沟通,加强与业主“对话”,及时公布收支明细和物业费用途,以实际行动取得业主信任。

    当然,业主也需牢记权利和义务对等的关系,履行自身义务,提高文明素质,以合理手段维护自身权利。业主委员会要把握好手中权力,发挥业主与物业公司桥梁纽带作用,加强监督,维护好业主利益。

    物业管理直接关系到居民利益和小区和谐,我们欣喜地看到,相关部门、社会各方对物业管理正开展积极研究和探索,更好维护居民权益,完善物业管理体系,促进物业、业主等各方实现多赢。据房管处物业管理科相关负责人介绍,下阶段,本市将积极推进物业企业考核工作,对发现的问题要求物业企业限期整改到位,考评结果作为年度评优、前期物业管理招投标的依据;加强对物业服务企业从业人员的考核与培训,不断提高其从业技能与整体素质;建立市政府、属地政府、管理区物业管理联席会议制度,继续指导配合属地政府开展业主委员会组建工作;12月底前,针对新建小区、老住宅小区等不同的小区类型,制订不同的服务标准,供业主选择,并将服务与收费相挂钩。

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