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买卖房屋应遵循诚信原则 签订合同后违约需赔偿对方损失

文/ 通讯员 叶惠 陶敬渊

近年来,居高不下的房价一直是大家关注的焦点,涨幅不定的房市也让一些人在房产交易中产生“小心思”,然而房屋买卖合同一旦签订,则将受到国家法律的严格约束和保护,如果违约,也许就不仅仅是返还定金了。近日,常熟法院审结了一起二手房买卖的案件,违约方不仅需要返还定金2万元,另外需赔偿对方合计9.6万元。

案情回顾

2016年2月,刘某夫妇、苏某夫妇及房屋中介方共同签订了一份《房屋买卖中介服务协议》,约定苏某将某小区的一套房屋卖给刘某,定金为2万元,支付定金的同时,苏某应当将房产证和土地证交付给中介方,在4月1日前,刘某应当支付房款26万元。随后,刘某如约支付2万元定金,苏某也在3月21日将房产证及土地证交给中介,但却在第二天将双证取回。鉴于苏某违约的行为,刘某在3月30日向苏某发出了解除合同通知书,并要求苏某赔偿4万元。而苏某却以刘某未在4月1日前支付房款26万元为由诉至常熟法院,要求解除合同。后经常熟法院审理,认为苏某收到定金后负有交付权证的义务,其交付权证后取回的行为显然是以自己的行为明确表示不愿履行合同,刘某作为后履行义务的一方,享有拒绝交付房款的抗辩权,因此苏某败诉。该案经苏州中院二审、江苏高院再审维持。此后,苏某夫妇、刘某夫妇均经法院调解协议离婚。2017年10月,苏某又以刘某曾向其发出过解除合同通知书为由,诉至常熟法院要求解除合同。

法院在审理中听取了各方意见,出于房市行情变化及自身支付能力的考虑,刘某表示同意解除合同。最终协调三方达成了调解协议,解除三方订立的《房屋买卖中介服务协议》,苏某返还刘某定金2万元,赔偿刘某损失8万元,另支付中介方中介费1.6万元。

法官释法

我国《合同法》一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。本案中,刘某的可期待利益远远高于定金,因此,苏某赔偿的范围就不仅限于定金,还包括房价上涨带来的差价。由此提醒市民朋友在买卖房屋的过程中,应当遵循诚信原则,避免违约带来的风险。

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[责任编辑:浦斐]

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