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二手房买卖猫腻多 购房者交易需留心

文/本报记者 杨婧

现在二手房交易很多通过房产中介,买卖期间也会存在很多隐藏陷阱。尤其对于第一次购买房屋的市民来说,缺乏经验,容易陷入形形色色的购房纠纷中。为此, 记者 罗列了一些二手房交易中最容易出现的问题进行梳理,让市民了解二手房交易中可能存在的猫腻。

网上房源要眼见为实

目前市民的二手房源信息主要来自两个渠道——网络和二手房中介门店。家住城区的李女士表示,当时她看中了高新区一套三室房源,网上的挂牌价是200多万元,但是打电话到出售这个房源的中介一打听,对方表示该房源已没有,顺势又给她推荐了他们公司的其他房源,还有一些即将推出的新房源。而随后的几天,这家中介公司推荐房源的骚扰电话不断。

这就是一般中介常用的“钓鱼”策略,先用低价房源来吸引客户,然后掌握客户联系方式,推销其他房源。因此,常熟市房产市场和交易管理中心工作人员提醒:今年起,市住建局根据住建部《房地产经纪管理办法》和七部委《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》要求,在二手房房源挂牌时推出了房源核验二维码,只要扫一扫二维码,就可以得到房源的真实挂牌信息,保证真实房源真实委托,而且房源核验二维码是动态变化的,如房屋成交签订买卖合同的,被查封或被其他限制的,或到不动产登记中心办理变更、换证等业务的,二维码会实时失效。如果没有二维码的房源极有可能是虚假房源,市民在购房时要谨慎。

了解流程切莫花冤枉钱

在一家中介公司,市民陈女士想以公积金贷款为条件购房,中介人员称办理公积金贷款不容易,通过公司办理可以省下不少钱,只是要缴纳评估费5000元。可 记者 在双方签订的中介服务协议上,并未发现这项条款。

江苏世纪天合律师事务所律师黄旭东认为,在正常情况下,购房者可以自行办理公积金贷款,只要符合贷款条件,无需缴纳各类费用。建议办理贷款的购房者先行了解办理贷款所需的条件和流程,切不可图省事,全权委托给中介公司而花“冤枉钱”。

阴阳合同还是不签为妙

于先生在购买一套二手房时,中介公司让他签了两份合同,这就是所谓的阴阳合同,即买卖双方签署两份交易价格不同的合同,真实的交易价格比较高,但并不提交至税务和房管部门,而是把另一份交易价格比较低的合同备案网签,并按照比较低的价格缴纳税费。而办理网签等手续时,高额装修补偿的数额是不体现的。

到底哪份具有法律效益,江苏世纪天合律师事务所律师黄旭东解释,通常有两份相冲突的合同,一般判断是以后形成的合同为准,但是在阴阳合同的条件下,并不能这样简单判断。很多真实价格的合同是签订在前,用于备案的合同是签订在后。所以,并不能简单地认为后签且经过官方备案的那份合同有效力,还要看哪份合同能体现双方的真实意思。

产权变更房子信息要明确掌握

产权变更以不动产登记为准,只有办理完过户手续之后才算交易初步完成,交易最具实质性的一步,也就是过户。“当初看中了郊区外的一套二手别墅,因为原业主将阳台重新扩建,增加了近一倍面积,后来发现无法过户。”一位打算买二手别墅的孙先生表示,房子出现违建,导致他和原业主交易时无法过户。

市不动产登记中心工作人员表示,像房屋违建、设有抵押(有银行贷款没有还清)、限购(政策变动丧失购买资格)、法院查封(债务问题致房产查封)、共有产权人不知情(配偶未同意出售房屋),这五种情况都可能会导致无法过户。因此,市民在选择房子时要注意,应该第一时间深入了解业主的房屋情况,再做细致的调查,确保万无一失。

注意事项

鉴于商品房交易手续繁杂,法律规定较多,消费者大多缺乏专业知识,为了传播一、二手房消费知识,引导科学理性消费,解决消费者购房过程中的常见问题,使广大消费者在二手房交易中顺利交易,常熟市消费者权益保护委员会在此提醒市民注意以下这些事项:

要认真了解房屋中介公司的情况。有无营业执照;通过市场监督管理或者消保委等部门以及网络了解公司的经营行为是否有不良记录和评价好坏。

要通过多渠道了解售房人所售房屋的相关信息,特别是有无涉及产权等方面的纠纷。

通过房屋中介购买二手房时,要签订正式的委托合同,签订之前要认真查看合同条款,对于不平等、不理解以及加重消费者责任的条款要勇于说“不”。

如果二手房房产证上有多个共有人时,买卖二手房需所有共有人到场签字,若只与其中一个或者部分共有人签字,买卖合同是无效的。

买卖二手房时,必须查验房产证。可在房产局官网或前往房产局查询辨别房产证的真伪;另外还需核对房产证上的署名是否与售房者一致。

若购买还在租期内的二手房,即使签订了二手房买卖合同并过户,也要等租期到期才可入住。

在签订合同前,确保原房东已结清所有费用,比如水电燃气费、物业费等,若实在无法结清,则可在尾款中扣除。

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[责任编辑:浦斐]

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